EDIFICIO * PERSONAL DE LIMPIEZA

En un Consorcio de Propietarios es importante tener trabajadores que cumplan tareas de limpieza y mantenimiento, ellos son "empleados del Consorcio", y deben estar registrados como tales, con Honorarios mensuales; SAC (sueldo anual complementario o "Aguinaldo"), dos veces al año, en los meses de Junio y Diciembre; "Obra Social" y período anual de "vacaciones o licencia", de acuerdo siempre a la antigüedad que tienen en el puesto. Los sueldos se aumentan por medio de "paritarias anuales" (acuerdos entre el "Sindicato" y los trabajadores, teniendo en cuenta "la inflación registrada" en el último período), son homologados (autorizados) por el Ministerio de Trabajo e informados en planillas oficiales de FATERYH (Trabajadores de Edificios). Por su parte, el Consorcio debe cumplir cada mes, con el pago de las "Cargas Sociales" correspondientes del trabajador, derivadas de los sueldos (AFIP - F. 931 y de la "cuota sindical"); ART (Aseguradora de Riesgos de Trabajo), y SEGURO DE VIDA de la empleada/o

Dentro del personal que puede tener un Consorcio de Propietarios, está el "Encargado", quien cumple por lo general, un horario de 8 horas diarias; suele tener un departamento asignado en el mismo edificio en el cual desempeña sus tareas habituales, el cual comparte con su propia familia. Actualmente, no es imprescindible que el Encargado tenga vivienda en el edificio, ya que la misma se puede alquilar, en éstos casos, se realiza una Asamblea y el Consorcio puede aprobar el alquiler de la vivienda del Encargado y sumar, a la vez, un nuevo ingreso mensual, junto a aquel derivado de las Expensas Ordinarias

En los casos en los cuales el Encargado vive en el edificio, el Consorcio está obligado a hacerse cargo de todas las reparaciones que esa vivienda necesite, en forma permanente. El Encargado tiene determinadas tareas que cumplir y responsabilidades, como ser: la limpieza de pasillos, veredas y cocheras; distribuir la correspondencia en cada unidad; controlar el acceso de personas al edificio; mantener buena comunicación y respeto con los Propietarios; cumplir con las órdenes que le indica el Administrador (las cuales son notificadas y registradas en el "Libro de Ordenes"); también está el Libro de "Sueldos y Jornales" (en el cual un Contador asignado registra el pago de "Cargas Sociales" del Consorcio); el trabajador debe tener el uniforme adecuado y buena presentación e higiene personal; llaves de ingreso de la puerta principal del edificio, de acceso al sótano, cocheras y de la terraza del mismo. Debe presentarse en el edificio, en casos de "emergencias" que se produzcan (aunque estuviera en su horario de descanso), obviamente ese tiempo será liquidado como "horas extras". En el "Libro de Ordenes" (en poder del Administrador), éste registra las tareas, el horario, el período de "Vacaciones anuales" y las sanciones (si fuera el caso) del Encargado o de la "Empleada Jornalizada"; el horario general de trabajo suele ser  de lunes a viernes de 07:00 a 12:00 horas, y de 17:00 a 20:00 horas, los sábados de 08:00 a 13:00 horas. La limpieza de veredas se realiza a primera hora de la mañana y el retiro de los residuos del edificio, entre las 19:00 y las 20:00 horas; la limpieza de palieres puede hacerse (en algunos pisos), por la mañana y en otros, por la tarde; la limpieza del hall de entrada del edificio y del ascensor, por la mañana. El Encargado, aunque puede darse el caso que reparta las planillas de "Expensas mensuales" (a pedido del Administrador), NO ESTA OBLIGADO a recibir las "llaves" de un departamento de manos de un Propietario, en períodos de su ausencia; NO TIENE OBLIGACION de retirar escombros del edificio, producto de trabajos particulares de los Propietarios y NO DEBE DELEGAR SUS TAREAS ASIGNADAS a un familiar suyo. El Encargado deberá controlar el buen funcionamiento de ascensores, iluminación y demás servicios del edificio y comunicar, de inmediato, las "urgencias o novedades" al Administrador

La "liquidación mensual" de sueldos del Encargado (o "empleada jornalizada", quien trabaja una cantidad determinada de horas semanales), la realiza un Contador Público, que trabaja para el Consorcio; también realiza inscripciones de los empleados en Organismos oficiales; la liquidación comprende rubros de importancia, como ser: el sueldo básico, de acuerdo a su "categoría"; la antigüedad en el puesto; el retiro de residuos; las horas extras; el "valor vivienda"; la limpieza del jardín o cochera; el SAC (sueldo anual complementario, "Aguinaldo") y el período de vacaciones. En forma independiente se le harán también todos los "descuentos o retenciones" que correspondan (jubilación, cuota sindical, Caja de Protección Familiar, etc). Suele haber casos excepcionales donde, por diferentes motivos, el Encargado deba ser removido de sus tareas (puede ser en caso de mal desempeño, imposibilidad del Consorcio de soportar aumentos frecuentes en sus Honorarios, etc.); sea cual sea la causa de un despido del Encargado/ Empleada, y más allá de la antigüedad que tenga en el puesto, lo correcto será convocar a una Asamblea por el Administrador, evaluar la situación presentada y la "indemnización" que corresponda, la cual deberá pagarla el Consorcio, algunas veces con cuotas de "Expensas Extraordinarias". También puede darse el caso que el Encargado, debido ya a su edad avanzada, no esté en condiciones de seguir en el puesto y deba jubilarse, por lo tanto, se le solicitará concluir su contrato, y se le abonará todo lo que le corresponda; cabe recordar que la vivienda que tiene el Encargado, no podrá volver a utilizarla, a partir del momento que concluya su relación laboral con el Consorcio

Por otro lado, es importante mencionar que, según la categoría y los servicios centrales que tenga cada edificio, el Encargado puede tener colaboradores ó reemplazantes para las tareas, si bien él suele estar en forma permanente y tiene la responsabilidad directa del cuidado y la atención del edificio, según los casos, puede haber un "ayudante permanente"; un "ayudante de media jornada" (en edificios de hasta 35 unidades); un "Encargado no permanente" (en edificios de hasta 25 unidades, trabajando 4 horas por día); un "Encargado de unidad guardacoches" (desempeñan tareas en los garajes donde permanecen los vehículos de los Propietarios, haciendo apertura, limpieza y cierre del lugar); personal "más de una función" (es el Encargado o ayudante; limpia el jardín, la pileta de natación, el sauna y salones varios, acomoda hasta 20 automóviles); y un "mayordomo" (realiza las tareas del Encargado, en edificios donde hay más de tres trabajadores a sus órdenes)

El Consorcio de Propietarios tiene también otras opciones para la elección del "personal de limpieza" del edificio, como ser los TRABAJADORES JORNALIZADOS (trabajan la cantidad de horas que el edificio necesita), dentro de su categoría "no excediendo de las 18 horas por semana" y trabajando un mínimo de dos horas diarias en un mismo edificio; a ellos se les abona "por hora" de trabajo y están en una "categoría" diferente de la que posee un Encargado, aunque también el empleado "jornalizado" tiene derecho al cobro del "aguinaldo" (SAC), vacaciones y aumentos anuales; en éste último caso, contratarlo puede representar un gasto menor para el Consorcio, pero igualmente se le deben pagar las "Cargas Sociales y sindicales" (igual que a un Encargado). La otra opción es contratar a una EMPRESA DE LIMPIEZA, que haga la facturación mensual al Consorcio y cubra las Cargas Sociales y el Seguro de SU personal; todo puede evaluarse y aprobarse en "Asamblea", buscando siempre lo mejor en valores económicos, con gastos razonables. Tener en cuenta que los gastos mensuales  del sueldo del Encargado (o empleada), más el pago de las Cargas Sociales y sindicales, se lleva en los hechos al menos un 70% de la recaudación mensual de las "Expensas Ordinarias" del Consorcio, por lo cual, es imprescindible llevar un control permanente de esos gastos (que se actualizan con frecuencia) y, sobre todo, buscar en las Asambleas y con los Propietarios, la mejor opción para la limpieza del edificio, con el personal y los horarios necesarios, como para cumplirla de forma eficiente, al menor costo posible

Ahora un apartado especial para los trabajadores de edificios, en éstos momentos de EMERGENCIA SANITARIA, producto del COVID 19. Es importante mencionar que actualmente está vigente un CRONOGRAMA ESPECIAL DE TRABAJO, el cual comprende LA LIMPIEZA MINIMA DE LOS ESPACIOS COMUNES DEL EDIFICIO. El Administrador del Consorcio acuerda con el trabajador las tareas en el edificio; el empleado cumple tareas "esenciales" y tiene en su poder el PASE SANITARIO DE VACUNACION - COVID. Asimismo, el empleado o Encargado, realiza minuciosa limpieza del edificio, y toma todas las medidas sanitarias de prevención (protocolos), como ser: el distanciamiento de dos metros de los Propietarios; el uso de "tapabocas"; como también todos los artículos necesarios para la limpieza en éstas circunstancias, que los empleadores (el Consorcio) tienen obligación de proveer. Luego de cumplir con las tareas puntuales, el empleado regresa a su domicilio; si durante sus tareas tuviera de hecho COVID, deberá aislarse y cumplir con las disposiciones vigentes en salud

EDUARDO CARLOS LAZETERA

Administrador de Consorcios GCBA

(Gobierno Ciudad Buenos Aires)
* SERVICIOS PROFESIONALES *

Contacto:  anchorena4@gmail.com

"ASAMBLEAS" * INFORMACION GENERAL

La Asamblea es el requisito jurídico y la esencia de  un  Consorcio, útil, importante y obligatoria (sobre todo la Asamblea Anual Ordinaria), para resolver todas las cuestiones de interés común. Los Propietarios son convocados por el Administrador del Consorcio, siguiendo pautas legales y reglamentarias; en la Asamblea se evalúa el temario asignado, se delibera, y se toman decisiones, por aprobación positiva de la mayoría presente, en cada tema en particular

En la Asamblea se realiza un intercambio necesario de opiniones, a lo que se sumará posteriormente, el voto individual de los Propietarios. Si los asistentes no completan el número necesario (quórum), el Administrador puede convocar a una nueva Asamblea ó dar por finalizado el tratamiento de un tema determinado. Se tiene en cuenta la presencia de un Propietario por cada unidad o departamento (si fuera un matrimonio, bastará que uno de ellos concurra a la reunión, y si fuera el caso de un nuevo Propietario que vive en el edificio, siempre el titular de la unidad deberá presentarse)

La "mayoría" es la cantidad de Propietarios necesaria para decidir acerca de un tema; en cambio, el "quórum", es la cantidad necesaria para iniciar la sesión, ésto surge de lo mencionado en el Reglamento de Copropiedad de cada edificio, allí se puede leer el número necesario de asistentes, si no se llegara a cumplir con éste requisito, a la media hora (en 2º convocatoria), se iniciará la reunión, con aquellas personas que estén presentes, esto es lo que viene ocurriendo en gran parte de las Asambleas que se realizan en los Consorcios

En la Asamblea se constituye, en primer lugar, el Presidente de la misma (el Administrador), luego es el turno de los Secretarios de Actas y, posteriormente, del Consejo de Propietarios. La Asamblea aprobará los temas con una "mayoría simple", es decir, con el voto positivo de la mayoría de los presentes (salvo que el Reglamento diga lo contrario). También están las Asambleas "extraordinarias", las cuales se realizan para tratar temas puntuales y urgentes, sin una fecha y cantidad determinada en el curso del año, son convocadas por el Administrador. Dentro de la mecánica del funcionamiento de una Asamblea, se puede mencionar lo siguiente:

PUNTOS A TRATAR: entre ellos puede estar la designación, "Rendición de Cuentas" y/o "baja" del Administrador; los proyectos de inversión para el año próximo; llamados de atención a ciertos Propietarios; comunicar el inicio de un juicio al Consorcio; incorporar cuotas de Expensas Extraordinarias; aprobar un aumento en el valor de las Expensas Ordinarias; anunciar el despido de un empleado del Consorcio y/o el aumento en los Honorarios del Administrador; etc. La convocatoria a la Asamblea se realiza con cierta anticipación (promedio una semana), se notifica a los Propietarios por diferentes medios, con el temario correspondiente, el lugar y el horario de la misma

EN  LA ASAMBLEA:  el Administrador registra en el Libro de Actas el temario, quienes están presentes firmarán a un costado de la hoja y estarán también aquellos que representan a un Propietario de una unidad determinada (entregando el "poder o autorización" al Administrador). Siempre hay que ajustarse al "temario asignado" de antemano, si se incluyen otros temas, deben ser puntuales y urgentes, si el tiempo de la reunión no alcanzara para resolverlos, se podrá convocar a una nueva Asamblea. Se puede alterar el "orden" de una Asamblea para el tratamiento de los temas (esto se denomina "moción de orden"), y suele utilizarse a pedido de uno de los presentes; lo importante es no cambiar los temas ya acordados. Del mismo modo, queda a decisión del Administrador elegir la fecha de la Asamblea, el lugar y el horario de la misma (en 1º o en 2º convocatoria)

El "quórum" siempre está al comienzo de la reunión, determina la cantidad mínima necesaria de Propietarios para poder sesionar; si el titular de una unidad debe el pago de  Expensas, puede participar igualmente de la reunión y votar (salvo que le fuera prohibido expresamente). El "cuarto intermedio" suele utilizarse en las Asambleas en los casos que queda un tema sin decisión y por una circunstancia determinada, ésta situación la registra el Administrador en el Libro de Actas, y convoca con fecha incluída, a una nueva Asamblea

El Administrador cumple con las siguientes funciones en la Asamblea: abrir la sesión; comunicar la cantidad de Propietarios presentes; aclarar el "quórum" o la "mayoría" necesaria; conceder la palabra a los Propietarios; leer la "orden del día" (temario); controlar la votación general; mantener el orden en la reunión; suspender o levantar la sesión (si fuera el caso); hacer firmar el Libro de Actas o realizar cualquier otra función que le indica el Reglamento de Copropiedad del edificio

Los Propietarios (o "representantes"), deben concurrir a las Asambleas, el compromiso comienza con el pago de las Expensas y continúa aportando ideas, expresando las opiniones en el lugar adecuado. La Asamblea es importante, no sólo para definir y aprobar temas que interesan e involucran a los demás, sino que es la mejor oportunidad para escuchar, disentir de forma civilizada (respetando la opinión de los vecinos), comprender y aceptar que se buscará, entre todos, el mejor camino. La opinión individual es necesaria y valiosa, debe expresarse concurriendo a las Asambleas y emitiendo el voto correspondiente, los Propietarios deben involucrarse en la vida de su Consorcio, y esto es así porque conviven en un mismo edificio; deben mantenerse informados e integrarse en forma activa. Las decisiones aprobadas en Asamblea las redacta el Administrador, y son confirmadas por los asistentes con su firma; esas decisiones incluyen de hecho, a quienes están presentes y también a los ausentes, de allí que resulta de gran valor que todos concurran a las reuniones, para expresar sus reclamos y necesidades, evaluar y aprobar las medidas adecuadas, con el posterior beneficio para todos; aquellos que no concurren a las Asambleas, deberán aceptar en los hechos, las decisiones que se tomaron sobre determinados temas. Concurrir a las Asambleas ayuda a crear una mejor convivencia en el edificio, colabora y mucho, para que el Administrador cumpla con las funciones para la cual fue elegido: representar a los Propietarios, cuidar sus intereses y, lo más importante, poner en marcha de inmediato, los trabajos necesarios. No concurrir a las Asambleas entorpece el funcionamiento normal de un Consorcio (porque temas de enorme valor no pueden aprobarse, en tiempo y forma, por no reunir el quórum suficiente, y quedan postergados), y en casos graves, un Consorcio puede hasta paralizarse, con el posterior perjuicio para los demás vecinos. Resulta conveniente entonces reflexionar sobre el tema, y comprender que concurrir a las Asambleas es la mejor elección para quienes viven a diario en un edificio de Propiedad Horizontal

EDUARDO CARLOS LAZETERA

Administrador de Consorcios GCBA

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"CONSEJO DE PROPIETARIOS" * FUNCIONES

En los Consorcios el CONSEJO DE PROPIETARIOS ayuda a encontrar un "equilibro" entre la tarea que realiza el Administrador, y las necesidades que tienen los Propietarios. El "Consejo"  lo designa el Administrador en una Asamblea, los requisitos para formar parte son los siguientes:

* SER PROPIETARIO, al menos de una unidad y vivir en el mismo edificio, con una antigüedad mínima de un año; el "Consejo" se formará con un número IMPAR de integrantes (pueden ser tres, cinco o siete Propietarios), depende de la cantidad de unidades que haya en el edificio

* Los integrantes del "Consejo" sólo pueden ser elegidos en UNA ASAMBLEA; deben tener conocimiento del EDIFICIO, de los PROBLEMAS y de las NECESIDADES de la gente; asumen el compromiso SIN RECIBIR HONORARIOS, y deben estar a gusto con la tarea; sentir la necesidad de colaborar con el Consorcio, y de hacer lo adecuado para tener una mejor calidad de vida; facilitar la buena comunicación entre vecinos

* Es muy importante tener en cuenta que pueden integrar el "Consejo" SOLO LOS PROPIETARIOS; están SIN posibilidades quienes alquilen un departamento (Locatarios), familiares, "apoderados" o amistades ...

* Es valioso que los integrantes del "Consejo" conozcan el "Reglamento de Copropiedad y Administración (y el "Reglamento Interno"  del edificio, si existiera), para interpretarlo y hacerlo cumplir en buena forma

El "Consejo de Propietarios" tiene determinadas "funciones": COLABORAN con el Administrador, pero NO CO-ADMINISTRAN NI REEMPLAZAN al representante legal del Consorcio, sino que ACONSEJAN Y TRABAJAN EN CONJUNTO, para evaluar mejor los gastos y el estado general del edificio; el "Consejo" también PROPONE SOLUCIONES a los problemas que se presentan, tiene atribuciones y facultades, entre ellas se encuentran las siguientes:

- Pueden APORTAR PRESUPUESTOS al Administrador, sobre diferentes rubros o reparaciones necesarias para el edificio; EVALUAR el funcionamiento de los servicios, en las "partes comunes" ...

- Pueden ANALIZAR y tener en cuenta las opiniones de los Propietarios, sobre las "prioridades" que existen; evaluar las "sugerencias y/o  propuestas recibidas"...

- El "Consejo" puede de hecho TENER REUNIONES con el Administrador (NO son "Asambleas", ellas son convocadas siempre por el representante), y juntos evaluar TEMAS GENERALES, intercambiar opiniones o hacer objeciones, "en su nombre o en nombre de los demás Propietarios" ...


* El "Consejo" es un "puente de comunicación" muy importante entre los Propietarios y el Administrador; puede ser UN MEDIADOR legítimo en casos de "disputas entre vecinos o con los empleados" que trabajan en el edificio; pueden AYUDAR A RESOLVER CONFLICTOS de "convivencia"; pueden ORIENTAR al Administrador sobre las "necesidades y deseos que tienen los vecinos"...

Como ya mencioné, el "Consejo de Propietarios" NO REEMPLAZA al Administrador ni debe cumplir con aquellas obligaciones que éste SI tiene; el "Consejo" NO PUEDE TOMAR DECISIONES con los "proveedores, gremios, entidades, servicios públicos o con el personal del edificio". LAS FACULTADES EJECUTIVAS PERTENECEN SIEMPRE AL ADMINISTRADOR, es por  ello que el "Consejo" NO PUEDE contratar "en nombre del Consorcio"; NO PUEDE manejar el dinero, pagar o realizar cobranzas de "Expensas", son funciones exclusivas del Administrador; NO PUEDE firmar en "Cuentas bancarias" ... EL CONSORCIO DEBE TENER UNA CTA. CTE. A SU NOMBRE. El "Consejo de Propietarios" NO PUEDE designar o "remover" de su puesto al Administrador (esto se hace únicamente en una ASAMBLEA, con el quórum adecuado y la aprobación positiva de la "mayoría"); NO PUEDE IMPONER sus propias determinaciones, deseos o "intereses personales". El "Consejo"  debe trabajar PARA LA GENTE (para el Consorcio), NO corresponde buscar "ventajas personales o individuales", argumentando "estar en el puesto mencionado". El Administrador designa un "Consejo de Propietarios" (o "mantiene" el que ya estaba, al momento de comenzar su gestión), pero siempre debe ser aprobado y/o ratificado POR EL CONSORCIO, en Asamblea). El Administrador convoca a las Asambleas, informa el "temario correspondiente", el "Consejo" y los demás Propietarios concurren a la reunión, y EL CONSORCIO APRUEBA LAS DECISIONES (con la mayoría adecuada), que posteriormente, el Administrador ha de activar, en tiempo y forma

EDUARDO CARLOS LAZETERA

Administrador de Consorcios GCBA

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LEY 941 - REG. DE ADMINISTRADORES (CABA)

La Ley 941- RPA del Registro Público de Administradores, es la que determina la obligatoriedad de inscripción, como Administrador de Consorcios, en la Ciudad de Buenos Aires, lugar donde tiene su exclusiva vigencia. Para realizar la inscripción en el Registro y acceder a la Matrícula correspondiente, es imprescindible cumplir previamente con determinados requisitos, entre los cuales resulta de enorme valor el haber realizado los cursos Legal y Contable del GCBA (Gobierno de la Ciudad Bs. As), en escuelas habilitadas a tal efecto ó en instituciones que sean avaladas por el GCBA. El flamante egresado y Administrador, puede inscribirse y matricularse en el Registro Público de la Ciudad, para ejercer adecuadamente su profesión

El Administrador ya capacitado, inscripto y matriculado en el RPA, tiene un año de gestión en la ciudad y puede ser renovada. Asimismo, ha de cumplir con una serie de funciones obligatorias, que también son parte del texto de la Ley 941 que lo regula; en forma anual presentará una constancia de su inscripción del RPA (Registro Público), en los Consorcios que administra, también una actualización y cumplimiento de todas sus funciones Legales y Contables dentro de la gestión

Dispuesto por la Ley 941 - RPA, el Administrador designado, debe ejecutar las decisiones aprobadas en Asambleas; atender la conservación de las partes "comunes" del edificio y asegurar el mismo contra incendio (Seguro Integral Consorcio); llevar adecuadamente los Libros reglamentarios; hacer el registro de firma de los Propietarios en Asambleas y en el Libro de Actas; archivar toda la documentación del Consorcio y garantizar el libre acceso a ella, por parte de los Propietarios; depositar la recaudación mensual de Expensas de los Propietarios y/o Locatarios en una Cuenta Corriente bancaria, a nombre del Consorcio; convocar a Asambleas Ordinaria anual y/o Extraordinarias, cuando lo crea conveniente, entregando posteriormente, una "copia" del Acta. En el caso de renuncia, cese o remoción de su gestión, entregará al Consorcio los Libros y la documentación correspondiente dentro del plazo de 10 días

El Administrador entregará Recibos por el pago de las Expensas, los cuales contendrán: numeración; denominación y domicilio del Consorcio; mes, período y lugar  del pago; vencimiento e interés (si corresponde); "forma" de pago; datos del Administrador (firma + Cuit); ha de contratar proveedores que estén capacitados y matriculados según sea el rubro asignado; los Honorarios del Administrador serán acordados y aprobados únicamente en Asamblea; ha de registrar al personal del Consorcio que realiza sus tareas dentro del edificio, y el Consorcio (como empleador), abonará los sueldos y las Cargas Sociales que correspondan (Afip + Seguros del personal, Obra Social + Fateryh / Suterh - cuota sindical). En cuanto a las "liquidaciones mensuales de Expensas", éstas deben tener lo siguiente: datos del Consorcio, n° de Cuit y "clave" del Sindicato; datos del Administrador; el detalle de los ingresos / egresos del mes anterior y "saldo actual" (momento del cierre); en lo referente al personal del Consorcio : nombre y apellido, cargo, categoría, Cuil, período de pago, sueldo básico, descuentos, aportes y contribuciones de cargas sociales; detalle del pago de Servicios del Consorcio; pago de abonos; nombre del profesional / empresa asignado, n° Cuit, tipo de trabajo realizado, importe total ó cuota que corresponda; detalle del pago de los Seguros: Compañía, n° de Póliza, cobertura general, fecha de vencimiento, n° de cuota; del Administrador: n° Factura / Recibo, n° Cuit, n° inscripción en el RPA, importe y período; debe tener y archivar, el Resumen bancario de la Cuenta Corriente del Consorcio (mes anterior)

Es importante que un Administrador de Consorcios esté capacitado para la función que desea desempeñar, esto es excluyente; luego de ello, cumplirá sus tareas dentro de la Ciudad de Buenos Aires, con una matrícula obligatoria, renovable anualmente (tal lo dispuesto por la Ley 941 - RPA). En la Provincia de Buenos Aires, rige la Ley 14.701 - RPA, que contiene una reglamentación similar para la Administración de Consorcios

EDUARDO CARLOS LAZETERA

Administrador de Consorcios GCBA

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" EXPENSAS DEL CONSORCIO "

Un Consorcio de Propietarios tiene dos clases de Expensas: ORDINARIAS (reparación y conservación del edificio) y EXTRAORDINARIAS (mejoras, innovaciones, actualización o modernización), también se aprueba su aplicación para recaudar el dinero necesario para un trabajo puntual

Si paga las Expensas UN LOCATARIO (quien alquila un departamento), éste abonará el importe TOTAL que indica la planilla, identificando la unidad que ocupa actualmente (si hay expensas "Extraordinarias", pagará el total mencionado incluyendo éstas últimas). La cuota "extraordinaria" debe ser DESCONTADA del alquiler mensual del Locatario (por parte de la Inmobiliaria y/o del Propietario de la unidad). Asimismo, la relación que tiene el Propietario con el Locatario, como las normas del Contrato de Alquiler del departamento, son ajenas e independientes del pago de las Expensas

Cada Propietario paga sus Expensas de acuerdo al PORCENTAJE (%) y a las medidas que tiene cada unidad funcional (U.F.), los cuales figuran claramente en el Reglamento de Copropiedad del Consorcio y/o en la Escritura de quien compró el departamento. ESOS MISMOS PORCENTAJES deben figurar en las planillas de Expensas mensuales y además, se utilizarán en la aplicación de las cuotas de Expensas EXTRAORDINARIAS, cuando la Asamblea y el Administrador así lo dispongan. Las planillas de Expensas tienen diferentes columnas  que incluyen gastos puntuales, no existe un límite para incorporar columnas dentro de una planilla, salvo que se trate de un "modelo" de planillas predeterminado, uniforme y obligatorio, como ocurre en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA)

En un Consorcio de Propietarios hay distintas unidades, con diferentes dueños que comparten también los "espacios comunes" del edificio, son los llamados COPROPIETARIOS. Las Expensas ORDINARIAS pueden incluir: Seguros; energía eléctrica; limpieza de los tanques de agua; reposición de lámparas y artículos para limpieza; abono del ascensor y mantenimiento; etc., todos los Propietarios y/o Locatarios están obligados a pagarlas. En cambio, las Expensas EXTRAORDINARIAS son para algo "no común", se aprueban en una Asamblea, se presentan los respectivos Presupuestos de los trabajos y se firma de conformidad en el Libro de Actas; las "extraordinarias" las pagan siempre LOS PROPIETARIOS y se utilizará ese dinero únicamente para realizar un trabajo determinado; la recaudación puede hacerse en cuotas mensuales, la cantidad de las mismas también será aprobada en la Asamblea, como la fecha que entrará en vigencia y su finalización

Las planillas de Expensas pueden tener distintas columnas, como ser: Expensas Ordinarias; Expensas Extraordinarias; Expensas A-B-C-D; pagos realizados; "saldo" anterior; intereses (para deudores); importe total a pagar; etc. Asimismo, en las planillas complementarias se detallan LOS GASTOS (pago del sueldo de los empleados del Consorcio; de las Cargas Sociales Afip - F. 931; Fateryh, Suterh (cuota sindical), y de los demás rubros obligatorios); también se detalla el "movimiento de fondos" ("saldo" del mes anterior + ingresos por expensas + otros ingresos + total acumulado + "nuevo saldo" al finalizar el mes)

El pago de Expensas Ordinarias y/o Extraordinarias tiene una FECHA DE VENCIMIENTO ASIGNADA, la cual debe ser respetada por Propietarios y/o Locatarios, por lo general el DIA 10 de cada mes; en los casos del pago fuera de la fecha límite, el Administrador podrá avisar de la demora al deudor y aplicará EL INTERES correspondiente, acordado por el Reglamento.  Si fuera el caso de una demora mayor en el pago de las Expensas (superando los dos meses), el Administrador puede tomar otras medidas legales para el cumplimiento de las obligaciones ó acordar (como opción), un PLAN DE PAGO (aprobado en Asamblea), con el Propietario-deudor de la unidad

En una planilla puede haber EXPENSAS "A", incluyendo: sueldos de los empleados del Consorcio (Encargado con ó sin vivienda, Empleada Jornalizada); el pago de las Cargas Sociales; el abono del ascensor; los Honorarios del Administrador; etc. Con respecto a las EXPENSAS "B"-"C"- "D" que figuran en algunas planillas, incluyen gastos puntuales, como ser:  un local, deudores, televisión por cable, etc. Respecto al AUMENTO EN EL VALOR DE EXPENSAS ORDINARIAS, el mismo debe aprobarse UNICAMENTE EN ASAMBLEA

Un Encargado del edificio (o la empleada "jornalizada"), reciben aumentos anuales de sueldo (llamados PARITARIAS,) que dispone "FATERYH" (Federación de Empleados de Edificios Renta y Horizontal), ESOS AUMENTOS de sueldo son autorizados por el Ministerio de Trabajo, tienen un plazo determinado en vigencia e indefectiblemente, DEBEN SER TRASLADADOS por el Administrador  al valor total de las "Expensas Ordinarias" de cada Consorcio, para poder así disponer del dinero y abonar, en tiempo y forma, a los empleados. Cada Consorcio tiene gastos obligatorios mensuales que cumplir, y la recaudación de Expensas debe estar DISPONIBLE como para que el Administrador cumpla con esas obligaciones  (muy especialmente el pago de Sueldos y Cargas Sociales, que se abonan dentro de los primeros diez días de cada mes)

El ADMINISTRADOR ENTREGA EN CADA UNIDAD EL RECIBO por el pago de Expensas, si fue un pago bancario (en Cuenta Corriente, "a nombre del Consorcio", registrado éste con el CUIT correspondiente), los "Recibos" se entregan al mes siguiente, junto a la próxima liquidación. LAS EXPENSAS se abonan, por lo general, por medio de TRANSFERENCIAS bancarias ó depósitos en efectivo (por "cajero automático"). El mencionado "Recibo" se entrega a quien realiza el pago (sea el Propietario ó el Locatario); en caso de FALTA DE PAGO de Expensas por parte de un Locatario, con una deuda razonable, EL PROPIETARIO estará OBLIGADO al pago de las mismas; también paga las cuotas de EXPENSAS EXTRAORDINARIAS del Consorcio, en el período de vigencia aprobado por la Asamblea

EDUARDO CARLOS LAZETERA

Administrador de Consorcios GCBA

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ADMINISTRADOR * INFORMACION GENERAL

En un Consorcio, por diferentes motivos, puede tomarse la decisión de cambiar al Administrador, será necesario que los Propietarios se mantengan en permanente comunicación y deliberación. El paso siguiente será solicitarle al actual Administrador que convoque a una Asamblea Extraordinaria y que, dentro del temario, figure la renuncia de la actual gestión, a partir de determinada fecha. Una vez en la Asamblea  y aprobada la renuncia, quien dejará su cargo deberá redactarla en el Libro de Actas, con su firma y la de los Propietarios presentes. Al mismo tiempo, ha de preparar la "Rendición de Cuentas Final", ordenando todo lo necesario, poniendo por escrito, la documentación, junto a la entrega de los Libros a los Propietarios, integrantes del Consejo ó al nuevo Administrador (según sea el caso), dentro de un plazo de 10 días. Asimismo, el Consorcio buscará a un nuevo Administrador entre varios postulantes, evaluando en general y tomando una decisión, para hacer la elección definitiva. Esta es una parte de la historia, es bueno tener las cosas lo más ordenadas posible, antes de convocar a una nueva Asamblea y designar oficialmente al nuevo Administrador

Logrado el punto anterior, la búsqueda del nuevo representante de los Propietarios debe comprender diferentes opciones, será necesario tomar contacto con los profesionales y reunirse con ellos, justamente para comunicar lo que el Consorcio desea y necesita en la práctica. El buen profesional convocado por los Propietarios solicitará información al Consorcio, para evaluar en cuanto a él respecta, la tarea a realizar, también ha de solicitar documentación básica (última liquidación de expensas, los Libros necesarios, el Reglamento de CoPropiedad y Administración); él necesita conocer todo aquello relacionado al edificio (cantidad de unidades, cocheras, Empleados, etc.) Cada parte debe hacer lo suyo, es muy valioso que el Administrador (postulante), se reúna previamente con los Propietarios, luego de la reunión y evaluación general, ambas partes podrán dar a conocer su decisión

Como parte importante de la elección del futuro Administrador, la capacitación que éste tenga es excluyente, y algo que no siempre se tiene en cuenta, ya que en ésta profesión se requiere tener los conocimientos adecuados, conocer las Leyes y la parte Contable, justamente para garantizar una buena y responsable gestión. Es imprescindible que quien se haga cargo del Consorcio esté capacitado con cursos oficiales de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal en institutos directos o avalados por el GCBA (Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires), aquí no caben las improvisaciones, sino una Administración responsable, debe ser competente en los hechos y para el puesto que fue elegido. En segundo lugar, debe contar con un tiempo razonable ejerciendo la profesión, eso garantiza disciplina, orden, estabilidad y experiencia acumulada, conocimiento de todas las situaciones que se presentan en un edificio. Si todo lo mencionado está reunido en un postulante, entonces será muy razonable y justificado que sea el nuevo Administrador del Consorcio, una vez confirmada la certeza de estar realmente ante un profesional, allí sí podrá solicitarse una cifra adecuada de Honorarios; el Administrador-postulante responderá sobre el tema de acuerdo a su propia evaluación, a la cantidad de unidades  y servicios que tiene el edificio; a los Honorarios vigentes y sugeridos, y a otros puntos relevantes del tema

Los Propietarios deben mantenerse unidos, no solamente para tomar la decisión de cambiar a un Administrador, sino también para las sucesivas Asambleas que se desarrollen, concurriendo a las mismas y participando activamente. Cuando la gestión de un Administrador no convence y se busca un cambio, es imprescindible entender que no basta que "algunos" Propietarios quieran un cambio de Administración, es muy importante sumar voluntades, lo necesario como para que realmente se pueda llegar al objetivo con una "mayoría" adecuada en la Asamblea. Si el edificio actualmente no tiene un Administrador, y se busca otro representante, también habrá que tener las ideas claras, los Libros y la documentación adecuada disponibles, como para poder informar a quienes sean convocados para el puesto

El anterior Administrador debe dejar un informe completo acerca de la situación del Consorcio, al momento de dejar su gestión, y ese informe estará en poder de los  Propietarios, será tenido muy en cuenta por quien ha sido elegido y designado para sucederlo. Realizadas las reuniones y los contactos adecuados, será importante elegir a quien reúna una buena capacitación y experiencia en la profesión; haya dado muestras de ser un profesional responsable; su gestión sea avalada por buenas referencias laborales y personales, brinde las posibilidades ciertas a las necesidades del Consorcio en cuestión. La elección del nuevo Administrador ha de contar con el apoyo y la confianza de los Propietarios, la Asamblea ha de ratificar su elección y designación, recibiendo la votación y aprobación que corresponde y haciendo el registro correspondiente en el Libro de Actas del Consorcio. Por último, es importante mencionar que cuando un Administrador presenta la renuncia, se debe hacer en Asamblea y en Actas; asimismo, al momento de la designación del nuevo Administrador, ello  requiere de otra  Asamblea, deben ser dos Actas independientes, esto es  imprescindible para que posteriormente, sean presentadas por el nuevo Administrador en los Organismos Oficiales que avalan el funcionamiento de un Consorcio de Propietarios, junto a la actualización de datos y la presentación de la demás documentación requerida para poder cumplir de manera responsable con su gestión

EDUARDO CARLOS LAZETERA

Administrador de Consorcios GCBA

(Gobierno Ciudad Buenos Aires)
* SERVICIOS PROFESIONALES *

Contacto: anchorena4@gmail.com

* SEGUROS DEL CONSORCIO *

En la Argentina, los edificios tienen un Reglamento de Co-Propiedad y Administración, basado en la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal  (ahora vigente el Nuevo Código Civil), y se constituyen así en un Consorcio de Propietarios. El "Seguro Integral del Consorcio" (Seguro contra incendio), se abona en cuotas, en la Cta. Cte. a nombre del Consorcio. Aparte del "Seguro contra incendio", existen otros tipos de Seguros, el detalle es el siguiente:

* SEGURO CONTRA INCENDIO: es el primer Seguro obligatorio que debe tener un Consorcio, siempre lo gestiona el Administrador y tiene vigencia por un año, lo hace en forma directa con la Compañía de Seguros ó mediante un "productor", el cual sirve de "puente" entre el Consorcio y la Compañía. La Póliza contiene básicamente determinados rubros que abarcan el caso de incendio en el edificio, como ser: la remoción de escombros, la rotura de cristales, la responsabilidad civil, las cerraduras y en algunos casos, el rubro de "granizo" u otros que se consideren necesarios. El pago del "Seguro contra Incendio" está a cargo del Consorcio, se debita con una fecha de vencimiento estipulada (éste vencimiento es independiente del vencimiento anual de la Póliza). El Seguro está a nombre del Consorcio de Propietarios (tomador), con el CUIT correspondiente, el domicilio del edificio y la localidad, ciudad, Partido ó Provincia que corresponda, siendo el "asegurado" el Consorcio. La Póliza se renueva cada año (aumentando el valor de la cuota por un tema inflacionario), con el detalle de los rubros mencionados y la cobertura general del Seguro actualizada; posteriormente suele enviarse la Póliza por correo electrónico, cada Administrador archiva las Pólizas como parte de la documentación general. Con respecto a éste Seguro, es importante aclarar que siempre ha de cubrir (en caso de incendio en el edificio) todas las "partes comunes", no cubre las "partes privadas", por lo tanto, cada Propietario debe gestionar su propia Póliza de Seguros, para lo que esté necesitando (departamento, automóvil, Seguro de Vida, etc.), en forma independiente del Seguro contra Incendio que tiene el edificio. Es bueno aclarar esto porque muchas veces, los Propietarios (por desconocimiento), confunden las "partes comunes" del edificio con las "partes privadas" y hacen reclamos que no corresponden, en cuanto a la cobertura del Seguro en sí mismo, es importante saber identificar y separar unos de otros

* SEGURO DE VIDA: se aplica una vez al año, con aquellas personas que trabajan en el edificio (Empleados de limpieza), el Consorcio de Propietarios, una vez registrado como tal (CUIT-AFIP), asume la condición de "empleador", por lo tanto, pasa a tener  personal "a su cargo", el cual debe estar registrado, abonarle el sueldo, incorporar la Obra Social y el Seguro correspondiente. El Consorcio como "empleador", abonará cada mes, el sueldo de los Empleados de limpieza (ó Encargado), las Cargas Sociales (F.931 - Afip), y la cuota sindical que corresponda (Fateryh - Suterh), para los empleados de edificios

* ART - RIESGOS DE TRABAJO: en éste caso, el Seguro cubre los rubros de incapacidad, prótesis, etc. del personal del Consorcio (Encargado, Portero o empleada "jornalizada", según corresponda)

* SEGURO DE CALDERAS:  se refiere a las calderas generales, que funcionan en edificios dentro de la Ciudad de Buenos Aires

* ASCENSORES - RESP. CIVIL: es importante para el Consorcio; la cobertura es por una cifra básica de dinero por un ascensor; de allí en adelante, se suma otro "plus" de dinero por cada ascensor adicional que se tenga

Dentro de los trabajos generales que se realizan en un edificio (reparación de techos, zinguería, impermeabilización, etc.), puede darse el caso que la misma Empresa contratada aporte la "ART" (Seguro) para sus empleados (techistas, silleteros, etc.); la otra opción que puede darse es que el Administrador solicite directamente el Seguro, al productor ó a la Compañía, informando los datos personales de los trabajadores, para hacerles la cobertura que corresponda. En los casos de los "Seguros de Altura" (propio de trabajos con techistas o pintores), se pueden dar las mismas opciones, sumando el detalle de los metros en altura y las "silletas" (elemento que se utiliza para trabajar). Todas las tareas en altura y en el edificio, no deben comenzar hasta tanto el Administrador reciba el "Certificado de Cobertura" obligatorio, pagado y actualizado, lo cual garantiza la seguridad necesaria para los trabajadores involucrados en las tareas,  y para los consorcistas. Por otro lado, también pueden gestionarse con la Compañía en cuestión, otros Seguros (no obligatorios), por "filtraciones, inundación,  etc.

EDUARDO CARLOS LAZETERA

Administrador de Consorcios

(GCBA - Gobierno Ciudad Bs. As.)
 SERVICIOS PROFESIONALES 

Contacto: anchorena4@gmail.com